2010年05月12日 08:02:05 　来源： 经济参考报 
 
    12.8%！4月房价涨幅再创新高 业内人士预测：房价可能在5、6月触顶下行

    国家统计局11日公布的数据显示，4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，较上月上涨1.1个百分点。这是自2009年6月同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长，且再创历史新高(2005年有此统计数据以来)。

    在中央和地方联动的重拳调控之下，继续高企的房价涨幅引来阵阵惊呼。专家认为，这一数据主要反映的还是调控政策出台之前的上涨动力，不能误读。在相关调控之下，房价同比涨幅指标可能在5月或6月触顶继而调头下行。

    事实上，现实中的房价拐点已经出现，尤其进入5月之后，部分一二线城市“量价齐跌”的迹象已经逐渐凸显。业内人士预测，房价的回调将成为大势所趋。不过，也有观点提醒说，应理性看待部分城市的房价下降，楼市调控效果尚待观察。

    据佑威·楼市通及其旗下的楼市专评网联合提供的数据显示，上周(5月3日至5月9日)上海市新房住宅成交量跌破10万平方米，仅为7.1万平方米，为近5年来同期最低，而成交均价依然在2.5万元/平方米以上，未现明显下跌。 

　数据反映的是调控前的上涨动力

    当日公布的数据显示，4月份，新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

    分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。二手房方面，二手住宅销售价格同比上涨10.5%。与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个。

    在中央和地方联动的重拳调控之下，继续高企的房价涨幅引来一片惊讶和狐疑。不过，接受记者采访的专家表示，价格统计数据不能及时反映市场变化，这次房价同比涨幅数据很大程度上主要反映的4月上半月调控前全国房价的上涨动力，不能误读这个数据。

    相比之下，人们更应关注房地产开发投资增速、新开工面积等能够反映行业未来发展走势的指标。

    “去年同期正好是房价水平的一个低谷，今年三四月份则达到了一个峰值，两相比较增幅自然会特别明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强对《经济参考报》记者说，一般而言，政策具有一定的滞后效应，此数据主要反映的还是4月中旬调控措施出台之前的情况，因此不能误读这一统计数据。

    国家统计局新闻发言人盛来运解释说，在4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之前，全国各地的房地产价格仍然是继续上涨的，而且成交量较大。而4月的后半个月，整个房地产市场还处在一种观望状态，价格没怎么跌，但是成交量下来了。因此，受前半个月的影响，房地产价格环比涨幅依旧走高。

    对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示赞同，他分析说，数据主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定的滞后效应。他表示，事实上，现实中的房价拐点已经出现。在调控政策作用下，房价同比涨幅指标预期将于5月或6月触顶，其后将调头下行。

    相比价格，销售量则是一个更快反映市场的指标。统计显示，1至4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1至3月回落3.0个百分点。“这说明成交量的增幅继续收窄。”杨红旭分析。

    “其实，除了房价、销售量等指标，房地产开发投资增速、新开工面积、竣工面积等能够反映行业未来趋势的统计数据更值得关注。”陈国强说。

    以房地产开发投资增速为例，1至4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%。盛来运认为，房地产开发投资继续加快主要原因包括市场拉动、打击囤地等政策效应以及各地政府加大了经济适用房、廉租房的建设力度等等。

    杨红旭预测，虽然房地产开发投资增幅远远超过近些年的平均水平，接下来，受严厉调控政策的影响，开发商的投资热情将会逐步降温。

 
    观望明显　量价齐跌迹象凸显

    当人们纷纷预测开发商的投资热情将逐渐降温时，部分一二线城市的房地产市场已经寒气逼人，尤其进入5月之后，“量价齐跌”的迹象已经逐渐凸显。业内人士预测，短期内开发商很可能陷入更深的观望。

    中国指数研究院对35个城市的监测结果显示，上周(5月3日-5月9日)，有26个城市商品住宅成交面积环比下跌。在深圳，上周二手房市场共成交2509套，环比下降35.3%，一、二手房总成交2799套，环比下降32.5%；在上海，5月3日至9日的商品住宅成交面积为7.1万平方米，是近五年来同期最低的一周。

    据北京中原市场研究部统计数据显示，5月上旬，北京商品房现房住宅成交总量仅147套，相比4月上旬的557套下跌了73.6%。而非政策类的期房成交量也仅为1758套，相比4月上旬同期的3722套，下跌了52.8%。

    一些二线城市的楼市交易情况同样“冷清”，比如在河北秦皇岛市，最近的一项调查结果显示，近七成购房者推迟了购房计划，楼市进入了观望期。

    成交量下降的同时，一向“坚挺”的房价也开始松动，部分项目开始调低开盘价格。据了解，北京龙湖·蔚澜香醍145平方米的三居板楼，5月8日开盘均价是每平方米17000元，比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元；已经在北京市房地产交易管理网上登记9号预售的新天际SPACE+延期了开盘时间，销售员报出的预计均价也降低了3000元。房价下降的预期让很多开发商不得不调整心理价位，并展开优惠促销。

    楼市降温的同时，土地市场也遇冷。据中原地产4月对全国12个被监测城市土地情况看，具体成交面积约1108公顷，为2010年以来最低点。居住用地成交面积579公顷，环比下降52%，低于前12个月均值25%。从各地情况看，除武汉、长春较上月有较大幅度增加外，其他城市均开始回落，其中北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州无宅地成交，从而导致4月各地地价明显下滑。据中原12个被监测城市居住用地楼面地价数据，均值约为1866元/平方米，为2009年5月以来最低位。

    与此同时，4月各地居住用地溢价率回升至2月水平(70%)，但同2月高溢价率有所不同，4月主要以二线城市低底价的小规模地块溢价为主。4月累计流标率同上月持平，相比上月旺盛态势，4月不但成交大幅缩减而且流标地块大为增加。累计到4月，除沈阳流标率相对较高外，其他城市流标率均在达到25%。

   审慎分析　调控效果不可盲目乐观

    楼市新政实施以来，楼市出现了许多新动向，比如观望气氛浓厚，成交量下滑乃至量价齐跌，但也有不同的声音。素来爱做惊人之语的华远集团总裁任志强就在其博客中指出，将北京房价下降了8000元的好消息认为是新政取得了重大成果具有欺骗性，“却不知道北京不给高价房发放预售许可证，少了新盘的高价自然房价就下跌了。”

    对于楼市调控效果具体应该如何看，有业内人士认为，当前楼市降价实为假摔；也有人士认为，房地产开发商的降价行为是在上演“苦肉计”。他们指出，目前，部分城市房价到底是真跌还是假摔尚不能确定，即使真跌幅度具体有多大也缺乏权威机构公布的数据支撑，因此不要过分渲染所谓的新政调控效果，同时，对于部分房地产开发商的降价行为也应仔细甄别，警惕房地产开发商上演“苦肉计”，对于楼市调控效果切不可盲目乐观，错过最好的用药时机和力度。

    接受记者采访的专家认为，供求关系等综合因素将影响和制约2010年房价走势。眼下，部分地方就已经出现了放量供应的苗头。据有关机构披露，在北京，许多开发商为了尽快完工以取得预售证，已经开始加班工作，甚至不惜发放“扰民费”。

    陈国强乐观估计，这种后续供应增长会在一定程度上缓解供需矛盾，下半年就全国而言房地产市场会出现比较充足的供应，不太可能出现今年年初部分城市房价飙升的局面。

    杨红旭也表示，1至4月商品房新开工的数据反映出商品房新开工面积依然快速增长，有助于增加2010年商品房供应量，从而逆转商品房供不应求的格局。

    不仅如此，土地市场的降温也在一定程度上冷却了房价飙升的热度。5月7日，上海热点地块底价成交、北京顺义一住宅项目地块因开发商给出的价格低于招标地价而流标。此前，全国70个城市住宅用地平均楼面地价已经连续三个月出现回落。“如果这样的情形持续下去，势必会影响市场预期从而引导房价的回落。目前，高房价回调趋势正渐次加强。”陈国强说。    此外，遏制房价过快上涨还有“杀手锏”。其中，调控新政明确要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。业内人士认为，如果达不到调控部门的预期，不排除接下来将有更严厉措施出台的可能性，比如“住房保有税”等税收政策，这无疑会成为遏制高房价的“利器”。